Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ; Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов? Требование неустойки.

Содержание

Взыскание неустойки с застройщика через суд

Ни для кого не новость о случаях в нашей стране, когда застройщики брали у дольщиков деньги, но строительство дома прекращалось. Заложников данной ситуации несложно найти среди своих знакомых или друзей, так как долгострои существуют практически в каждом городе.

Первичный рынок жилья значительно отличается от вторичного, поэтому покупателю необходимо учитывать специфичность покупки квартиры. Однако такие плюсы, как новизна конструктивных элементов жилья и отсутствие риска сохранения права пользования жильём кого-либо из ранее проживающих, оказывают влияние на принятие решения о приобретении новостройки.

Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –214-ФЗ).

Новостройка (объект долевого строительства) — это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик):

  • на основании договора участия в долевом строительстве;

  • путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность.

Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн. привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн. руб. привлеченных средств) — то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн. руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях).

Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Данный закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству.

Несмотря на принятые законодательством меры, у дольщиков проблемы не закончились, а сроки сдачи объектов продолжают нарушаться.

В соответствии с гражданским законодательством неустойка может являться одной из мер воздействия на недобросовестную сторону договора участия долевого строительства.

Неустойка представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка выполняет две функции: во-первых, она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ), во-вторых, — представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (п. 2 ст. 330 ГК РФ). В связи с этим кредитор вправе требовать уплаты неустойки только за те нарушения обязательства, за которые должник несет ответственность. При этом для взыскания неустойки кредитор не обязан доказывать факт причинения ему убытков и их размер.

Именно такой правовой инструмент как неустойка, менее лояльные к недобросовестным действиям медлительного застройщика дольщики используют в суде.

Показательным является решение Верховного суда РФ, определившее, что взыскание неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно. Таким образом, застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Такую позицию сформулировал ВС РФ, разрешая спор между нерасторопным застройщиком и участником долевого строительства. Дольщик полностью в установленные сроки оплатил договор участия в долевом строительстве (с использованием ипотечных средств), а сдача дома, в свою очередь, застройщиком была задержана на срок около двух лет.

За первые 6 месяцев участник долевого строительства отсудил неустойку согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214» Однако просрочка исполнения договора участия в долевом строительстве увеличивалась, поэтому дольщик был вынужден снова обратиться в суд. При повторном обращении он просил кроме неустойки за каждый будущий день просрочки впредь до передачи жилого помещения 300 рублей за каждый сутки ожидания. Районный суд счёл исковые требования подлежащими удовлетворению.

С такими выводами застройщик не согласился и направил апелляционную жалобу по следующим доводам:

  • когда придёт время оплаты неустойки за будущую просрочку, он будет намерен просить суд неустойку снизить по мотивам исключительных обстоятельств и несоразмерности её размера последствиям неисполнения договора долевого участия согласно ст.333 ГК РФ;

  • если суд удовлетворит требования неустойки при рассмотрении настоящего дела, то в соответствии со ст.333 ГК РФ станет невозможным снижение неустойки;

  • если застройщик будет осуществлять выплаты по законной неустойке в полном размере, это негативно скажется на его финансовом положении, что ещё больше отразится на сроках сдачи объекта по причине отсутствия средств. В данном случае пострадают иные и клиенты, с которыми у застройщика имеются договоры участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции счёл данные доводы застройщика справедливыми и в будущей неустойке дольщику отказал по причине нарушения прав ответчика. Участнику долевого строительства суд указал на возможность в любое время обратиться с исковыми требованиями за новой частью неустойки.

Учитывая вышеизложенное, дольщик обратился в Верховный суд РФ. И как оказалось, не зря. Суд отменил апелляционное определение по следующим обстоятельствам:

  • застройщик в качестве коммерческой организации за нарушение сроков исполнения договора долевого участия уплачивает дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательств, в том числе на будущее время. Данная неустойка может быть снижена судом лишь по обоснованному заявлению ответчика с учетом конкретных обстоятельств и в исключительных случаях, на основании чего размер присужденной неустойки на будущий период может быть снижен в соответствии со ст.333 ГК РФ;  

  • на основании ст.330 ГК РФ дольщик вправе требовать взыскания неустойки до дня фактического исполнения обязательства (фактической уплаты кредитору денежных средств передачи товара или завершения работ), о чём говорится в п.65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года. Удовлетворяя взыскание такой неустойки, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки на дату вынесения решения и тот факт, что взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, каждый день фактического исполнения включается в период расчета неустойки. Конкретный расчет сумм после вынесения решения осуществляется судебным приставом-исполнителем во время осуществления действий по исполнению производства;

  • суду следовало оценить заявление застройщика по тому основанию, что уплата неустойки в размере, установленном законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию. С учётом ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом;

  • утверждение, что застройщик не лишен права обратится повторно в суд с требованием взыскания неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче помещения, является неверным. Участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому суд должен защитить нарушенные права дольщиков в предупреждении будущих нарушений их права, а также стимулировать застройщика, виновного в задержке сдачи объекта к исполнению своих обязательств надлежащим образом.

На основании изложенного, дело было направлено на апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ необходимо учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.И тот факт, что «долг платежом красен» для застройщика выльется в новое решение суда.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже. 

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание неустойки оплата по факту

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ В АРБИТРАЖНОМ СУДЕ. Без предоплаты сегодня — значит в раза​.

Защита документов

I. Виды гражданской ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры

Законодательство содержит сразу три вида гражданской ответственности застройщика за несоблюдение срока передачи квартиры – неустойка, штраф, возмещение морального вреда.

 

1.1. Неустойка

часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчета неустойки, если дольщик – физическое лицо:

Н = ЦД х 1/300СР х КДП х 2, где:

Н – неустойка

ЦД – цена договора участия в долевом строительстве

СР – ставка рефинансирования (число СР в процентах следует перевести в дробное число путем деления на 100)

КДП – количество дней просрочки

 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

 

1.2. Штраф за отказ исполнить в добровольном порядке законные требования потребителя:

п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей:

Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, присужденной в пользу потребителя

 

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

 

Штраф в размере 50% суммы, присужденной потребителю судом, взыскивается не в доход государства, а в пользу потребителя, либо в пользу потребительских обществ

Штраф, установленный нормой пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, по своей правовой природе является неустойкой – мерой ответственности ответчика перед первоначальными кредиторами за отказ в добровольном удовлетворении их требований о выплатах денежных средств (Решение от 22.05.2017 Арбитражного суда Московской области дело А41-6551/17).

 

1.3. Моральный вред:

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Моральный вред подлежит компенсации, лишь потому что нарушены права потребителя. Ранее суды просили истца представить доказательства, того что он страдал. Теперь доказывать нравственные страдания не надо.

Определение Конституционного суда РФ от 16 октября 2001 г. N 252-О: Прямая обязанность компенсации морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в случаях, предусмотренных законом, закреплена в пункте статьи 1099 ГК Российской Федерации. В целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении упрощенный порядок компенсации морального вреда установлен статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Презюмировав сам факт возможности причинения такого вреда, законодатель освободил потерпевшего от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий.

II. Законодательное стимулирование потребительского терроризма

Дольщик, получивший квартиру с просрочкой, как правило, не планирует требовать неустойку с застройщика. Ведь подавляющее большинство квартир все равно заселяется через 1-2 года после ввода дома в эксплуатацию. Нанимать адвоката, которому надо платить аванс, либо самостоятельно готовить и заявлять исковые требования, выступать истцом в суде в случае просрочки передачи квартиры, сами дольщики обычно не собираются.

Почва для развития потребительского терроризма вытекает из наличия в законодательстве двух способов кардинального упрощения механизма извлечения дохода юридическими посредниками из случая просрочки передачи квартиры дольщику.

 

Способ 1. Особый статус организаций, выступающих в защиту прав потребителей

Законодательство стимулирует провоцирование дольщиков на потребительский терроризма со стороны т.н. «организаций, выступающих в защиту прав потребителей». В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей гарантированное вознаграждение они получают по решению суда в виде 50% от суммы штрафа:

  • Решение от 15.05.2017 Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края дело № 2-1540/2017.
  • Решение от 15.05.2017 Домодедовского городского суда (Московской области) дело №2-1289/2017.
  • Решение от 03.05.2017 Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики Дело № 2-1484/2017.

В отличие от адвокатов, эти организации не берут авансов с клиентов. Им достаточно доверенности.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

 

Способ 2. Манипуляции с уступкой прав требований неустойки

Профессиональные потребительские террористы нередко идут на немедленную передачу части будущих доходов от своей деятельности дольщику еще до судебного разбирательства с застройщиком. Они предлагают дольщику выкупить у него права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником-застройщиком права участника долевого строительства, путем заключения договора уступки. При этом договор уступки дольщик заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

В последующем, лицо – цессионарий по договору уступки прав требований неустойки от своего имени обращается с исковым требованием к застройщику в суд. В этом случае позиция застройщика более уязвима, т.к. возникает спор хозяйствующих субъектов. Арбитражная практика, в отличие от практики судов общей юрисдикции, в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет ходатайства застройщика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК Российской Федерации (смотри ниже пункт 3.2 настоящей публикации).

При этом Арбитражные суды указывают, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым руководствуются Арбитражные суды при вынесении решения).

Арбитражные суды обосновывают свою позицию, отказывая в применение статьи 333 ГК РФ следующим: Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения… Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/2009 необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику (застройщику) получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения. Применяемые истцом при расчете размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ) не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений и не превышает двукратной учетной ставки Банка России.

В результате судебные органы выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика в пользу индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций (Решение Арбитражного суда Московской области от 22.05.2017 дело А41-6551/17). Совокупная сумма взысканных на основании решения арбитражного суда уступленных неустоек и штрафа, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства (Решение Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).

 

III. Как застройщику снизить потери от потребительского терроризма

3.1. Изменения в договор участия в долевом строительстве

Самый простой способ избежать выплат – внести изменения в договор участия в долевом строительстве в части сроков передачи квартиры. Многим застройщикам, которые ведут постоянный диалог с дольщиками в процессе строительства, это удается. Все зависит от сложившегося уровня доверительных отношений.

Следует обратить внимание, что внесение изменений в договор участия в долевом строительстве требует регистрации в Росреесте. Так, в 2015 году было зарегистрировано 158 240 изменений в ДДУ (23,3% от числа зарегистрированных ДДУ). В 2016 году было зарегистрировано 168 658 изменений в договор участия в долевом строительстве (24% от общего количества регистраций ДДУ).

 

3.2. Неустойка и штраф могут быть снижены

ст. 333 ГК Российской Федерации:

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

 

2.3. Штраф применяется не всегда

В случае не использования дольщиком внесудебного порядка предъявления требования к застройщику о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не применяется.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и дольщиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязался передать его участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. В установленный договором срок дольщик внес полную стоимость объекта долевого строительства. Однако ответчиком в установленный срок квартира не была передана.

На этом основании дольщик просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение сроков исполнения условий заключенного с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, штраф в размере 50% за отказ в добровольном порядке исполнить требования истца как потребителя, компенсацию морального вреда, судебные расходы по оплате услуг представителя.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 4 августа 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с застройщика в пользу участника долевого строительства неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по оплате услуг представителя, а также государственную пошлину в доход местного бюджета.

В последующем Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда при рассмотрении дела в апелляционной инстанции указала, что только при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате законной неустойки и не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Суд апелляционной инстанции свою позицию основывал на следующих нормах. Согласно пункту 5 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке. Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, в случае, когда требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, как следует из материалов дела дольщик не обращался с требованием о взыскании неустойки к застройщику до подачи иска в суд, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для взыскания штрафа, и решение суда в этой части следует признать незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе во взыскании штрафа (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2016 г.).

 

2.4. Наличие встречных требований

По результатам обмера квартиры ее площадь может оказаться больше, чем та, за которую заплатил дольщик. В таком случае у дольщика возникает обязанность по доплате. Имеются судебные прецеденты, когда неустойка рассчитывается не по сроку между датой передачи, установленной договором и датой фактической передачи квартиры, а по сроку между окончательным расчетом за квартиру и датой фактической передачи. Так, решением Арбитражного суда от 06.04.2017 по делу А41-896/2017 отказано во взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры, установленного договором в виду увеличения итоговой площади квартиры по результатам обмеров БТИ.

 

2.5. Устанавливать в ДДУ ограничения по уступке

Рекомендуется в договоре участия в долевом строительстве устанавливать, что любая уступка прав требований дольщиком, вытекающая из обязательств, предусмотренных ДДУ возможна только с согласия застройщика.

 

Есть судебная практика, когда признаны недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете (часть 2 статьи 382 ГК РФ).

Рассмотренное решение суда относится к уступке права требования к застройщику исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В основном позиция суда основывалась на общих нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем представляется, что данная судебная практика может быть распространена и на институт уступки прав требования неустойки.

 

2.6 Определение подсудности рассмотрения споров между дольщиком и застройщиком в ДДУ

Разные суды и даже судьи могут назначать самый разный размер компенсации по делам, касающимся одного и того же строительного объекта. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 67 ГПК РФ).

Согласно статье 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Представляется, что определение в ДДУ подсудности по всем делам, связанным с рассмотрением споров с участниками долевого строительства в суде по месту нахождения застройщика, сконцентрирует все иски в одном месте. При большом количестве поданных исковых требований дольщиков, судьям будет очевидно, что если удовлетворить все в полном объеме или с большими суммами, то застройщик не сможет достроить дом, не хватит финансовых средств на строительство и погашение неустойки и других выплат дольщикам. Поэтому суды по месту нахождения застройщика, как правило, существенно снижают размер выплат, могут для всех установить определенный лимит.

 

P.S. После выхода публикации в редакцию прислал слайды на тему «Правовые основания потребительского терроризма» Андрей Кирсанов (на фото), заместитель генерального директора MR Group, член Комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы, к.ю.н. Скачать слайды можно здесь.

Печать

После взыскания денежных средств с застройщика, мы переводим средства дольщикам. Арбитражная судебная практика взыскания неустойки по ДДУ.

ВС лишил застройщиков последнего аргумента в спорах об уступке неустойки дольщиками

Взыскание неустойки по ДДУ (осн. 214 ФЗ)
Перово

В случае, если застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, дольщик имеет полное право получить с застройщика денежную компенсацию. Юридическая компания ИНОКА гарантирует взаскание неустойки с застройщика по ДДУ в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Жилищным кодексом РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», ГК РФ и др.

100% гарантированный результат или мы вернем вам деньги!

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ возможно в двух случаях:
1) при нарушении застройщиком сроков передачи квартиры, нежилого помещения (без расторжения договора);
2) при расторжении договора по инициативе участника, согласно ст. 9 ФЗ-214 >>>.

ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

Также взыскивается штраф в размере 50% от суммы неустойки, услуги представителя, иные судебные расходы.

50 35 тыс. руб.

заказать услугу

Рейтинг юридической компании ИНОКА

Расчет неустойки по ДДУ (осн. 214 ФЗ) Перово

Расчет неустойки по договору долевого участия производится строго в соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214: ”В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени)в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.”

Формула этого расчета согласно 214 ФЗ выглядит так:

(стоимость квартиры по ДДУ) х (кол-во дней просрочки) х (ставка рефинансирования) х 2/100/300

На практике взыскать неустойку с застройщика можно только в судебном порядке. Но это скорее плюс, чем минус, ведь при обращении в суд к сумме неустойки добавится штраф 50% (основание статья 13 Закона РФ от 7.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”. Ставка рефинансирования с 14.06.2016 составляет 10,5%.

Дополнительно, у Вас есть право включить в исковые требования убытки, понесенные из-за переноса срока передачи объекта (советуем доверить это специалистам), а также услуги представителя и моральный вред.

К сожалению, сумма расчета и сумма в реальном исчислении, которую Вы получаете в конечном счете на руки, будут отличаться (хотя безусловно, чем больше Вы заявите, тем больше и получите).

Связанно это с тем, что суды урезают неустойку, заявленную в требованиях. Практика судов и отдельных судей, как ни странно, сильно различается. Как правило, суды в своем решении, используя статью 333 ГК РФ, уменьшают неустойку на сумму от 10 до 95 % от требуемой. Поэтому важно, чтобы процесс взыскания сопровождался профессионалами. Существуют некоторые шаги, которые помогут получить большие деньги. Один из них – выбор суда, в котором практика сложилась наилучшим образом. В соответствии с Законом РФ от 7.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”, Вы, как участник долевого строительства, можете обратиться в суд по месту: регистрации, жительства (фактического пребывания), нахождения объекта ДДУ, нахождения юридического лица застройщика.

Юристы нашей компании специализируются на взыскании неустойки по договору долевого участия. Наша задача взыскать для Вас, как можно большую сумму, мы замотивированы на результат (система оплаты услуги по взысканию по ДДУ это подтверждает). К Вашим услугам лучшие адвокаты и юристы в этой области. Настоятельно рекомендуем: при нарушении сроков передачи по ДДУ, не подписывать ни каких документов с застройщиком без консультации с юристами.

Стоимость услуг в Москве

Оплата наших услуг производится за счет штрафа с застройщика. Без внесения аванса. Полное сопровождение процесса до момента получения Вами денежных средств.

25%

отправить заявку

Стоимость услуг взыскивается с ответчика. Аванс в размере 20 000 руб. Полное сопровождение процесса до момента получения Вами денежных средств.

15%

отправить заявку

Стоимость услуг взыскивается с ответчика. Аванс в размере 20 000 руб. Сопровождение процесса до вынесения решения суда.

35 тыс. руб.

отправить заявку

Оплата наших услуг производится за счет штрафа с застройщика. Без внесения аванса. Полное сопровождение процесса до момента получения Вами денежных средств.

25%

отправить заявку

Стоимость услуг взыскивается с ответчика. Аванс в размере 20 000 руб. Полное сопровождение процесса до момента получения Вами денежных средств.

15%

отправить заявку

Стоимость услуг взыскивается с ответчика. Аванс в размере 20 000 руб. Сопровождение процесса до вынесения решения суда.

35 тыс. руб.

отправить заявку

ФИНАНСОВАЯ гарантия оплата по факту

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Самое первое, с чего необходимо начать процесс взыскания неустойки – составление претензии к застройщику. Для написания этого документа рекомендуем внимательно ознакомиться со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, статьями 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В претензию кроме суммы неустойки, на которую Вы имеете право в силу договора и закона, необходимо указать убытки, понесенные Вами в связи нарушением застройщиком сроков передачи объекта.

Далее, Вам необходимо подать претензию застройщику. Сделать это можно двумя способами: вручить лично представителю застройщика, в этом случае у Вас должен остаться второй экземпляр претензии с отметкой о принятии, с указанием даты. Если по какой либо причине, сделать это проблематично, тогда можно будет отправить претензию по почте, ценным письмом с описью вложения. Застройщик после получения претензии обязан дать Вам ответ в срок 10 рабочих дней.

Есть вероятность, что Вам могут предложить решить вопрос полюбовно. Но если застройщик предлагает выплатить Вам без суда неустойку, то сумма гарантирована будет занижена в разы. Поэтому будет более правильно не соглашаться на “подачки” застройщика и обратится в суд.

Для этого необходимо грамотно составить исковое заявление, в котором заявить требование о взыскании не только неустойки, но и компенсации морального вреда, взыскании штрафа в размере 50 % от неустойки и морального вреда, расходы, понесенные на услуги представителя. Возможность такую Вам дает Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”, статьи 88, 94, 98 ГПК РФ.

Исковое заявление подается: по месту Вашей регистрации, месту проживания, месту нахождения объекта долевого строительства или же по месту нахождения застройщика. Для этого следует изучить судебную практику этих судов и обратиться туда, где взыскивают лучший процент.

Пройдя весь судебный процесс, у Вас на руках должны оказаться: решение суда, вступившее в законную силу, и исполнительный лист. Для взыскания денежных средств с исполнительным листом Вам следует обратиться в банк, в котором у застройщика открыт счет.

На практике может возникнуть целый ряд сложностей, результатом которых станет сильное снижение суммы неустойки или не возможность ее получить. Для максимально положительного эффекта от процесса взыскания лучше обратится к профессионалам. Юристы компании «Инока» готовы оказать Вам квалифицированную помощь по любым спорам с застройщиком.

Примеры из нашей судебной практики по взысканию неустойки

ООО Флагман в ЖК «Новое Пушкино»

Взыскано 428 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Экспертстрой в мкр. «Новокосино-2»

Взыскано 460 000 рублей, представитель в суде Кондратова Д.А.

ООО Мортон в ЖК Катюшки

Взыскано 1 350 000 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Эксперт в ЖК Новокосино

Взыскано 358 648 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО ЖК Весенний в ЖК Весенний

Взыскано 961 974 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ЗАО Язовская слобода инвест в ЖК «Новое Бутово»

Взыскано 120 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Руполис-Растуново ЖК «Руполис-Растуново»

Взыскано 170 900 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Дом-Спецстрой в ЖК «Академик» (Мытищи)

Взыскано 1 026 788 рублей, представитель в суде Кондратова Д.А.

ООО Стройкапитал в ЖК Зеленые аллеи

Взыскано 476 633 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Премьер-Инвест в ЖК Стахановский

Взыскано 964 401 рублей, представитель в суде Ольхова Т.В.

ООО Солидстройгрупп в ЖК Белая Дача

Взыскано 150 700 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ООО Жилой квартал в ЖК Центральный

Взыскано 128 985 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Эдельвейс

Взыскано 52 922 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Язовская слобода инвест в ЖК Новое Бутово

Взыскано 315 100 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО СТ-Инжиниринг в ЖК Бутово — парк

Взыскано 262 105 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

ООО Экспертстрой в Микрорайоне «Новокосино-2»

Взыскано 390 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО А 101 Девелопмент в ЖК Испанские кварталы А101к

Взыскано 390 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

ЗАО ЦентРесурс

Взыскано 627 422 рублей, представитель в суде Гуда А.В.

ЗСО Авангард

Взыскано 593 000 рублей, представитель в суде Арунов Г.Н.

ООО Экспертстрой ЖК Новокосино-2

Взыскано 350 000 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

АО НПО Машиностроения ЖК на улице Гагарина 42/10

Взыскано 290 532 рублей, представитель в суде Ольхова Т.А.

Образцы документов

Законодательство по теме

Вопросы к юристам компании ИНОКА

Неустойка не по договору долевого участия

Здравствуйте Евгений. Вопрос такой: заключал предварительный договор с ДонСтроем, сроки передачи объекта затянуты на три года. Могу ли я рассчитывать на неустойку.

Неустойка по ДДУ Перово

Остальные вопросы…

Неустойка с застройщика

Хочу заказать у вас исковое заявление по теме. Какие документы необходимо приложить к иску в суд по взысканию неустойки.

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка за просрочку сдачи

Нужна помощь! Застройщик пригласил меня для подписания акта приема-передачи устранения недостатков по квартире. В нем был пункт, что материальных и других претензий не имею к застройщику. Я пока подписывать не стал. Влияет этот пункт на взыскание неустойки. Нарушение сроков тоже присутствует.

Неустойка по ДДУ Перово

Расторжение договора долевого участия

Хочу расторгнуть договор ДДУ с застройщиком. Какая процедура, с чего начать и на что стоит обратить внимание?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по 214 ФЗ

Здравствуйте . Просрочка по ДДУ уже год и дом до сих пор не введен в эксплуатацию. Как лучше поступить, сейчас обращаться в суд или подождать когда мне предложат подписать акт приема-передачи квартиры? Возможно подавать несколько раз в суд на взыскание неустойки ДДУ за разные периоды просрочки?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка с застройщика

Из-за нарушения срока передачи квартиры, вынуждена платить больший процент по ипотеке. В ипотечном договоре сказано, что с момента оформления собственности, процент будет меньше. В исковые требования можно добавить расходы связанные с этим моментом?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка за просрочку сдачи

Доброго времени суток! Есть на руках решение суда на взыскание неустойки по ДДУ и исполнительный лист. Но не удается обнаружить хотя бы один расчетный счет застройщика. Есть у вас такие специалисты или такая услуга по фактическому получению денег?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по 214 ФЗ

Всегда ли снижают неустойку по ДДУ суды или нет?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по договору долевого участия

Добрый день. Скажите пожалуйста, снижение неустойки на основании 214 ФЗ по Ст. 333 каким образом происходит. В ней ведь нет алгоритма или какой либо формулы на сколько снижать неустойку

Неустойка по ДДУ Перово

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ

Ставка рефинансирования в калькуляторе расчета неустойки по ДДУ какая? В моем случае она менялась два раза, то есть третья уже. Как тогда считать?

Неустойка по ДДУ Перово

Взыскание неустойки по 214 фз

Моральный вред какой возможно указать? Так понимаю вряд ли возможно любой указать. От чего отталкиваться? От ЗП или статуса?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по договору долевого участия

Приветствую Вас. Хочу неустойку по ДДУ с Мортона взыскать. Но приобретал я не квартиру а нежилое помещение на первом этаже. В моем договоре ДДУ прописан пукт о том, что если у сторон будут какие либо спорные вопросы, то решать исключительно в третейском суде по месту нахождения застройщика. Так это или не так? Вероятно там я суд проиграю.

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка за просрочку сдачи

Рассчитала неустойку на вашем калькуляторе. Сумма вышла более 2 млн. Читала что то такое….типа свыше 1млн. надо какие то пошлины платить иначе суд отклонит иск по неустойки. Расскажите пожалуйста об этом. Спасибо.

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка с застройщика

У меня сразу два вопроса в одном. Есть просрочка передачи застройщиком квартиры, соответственно хочу получить неустойку. А второй вопрос, есть необходимость побыстрее оформить право собственности на квартиру. Застройщик и здесь тянет… Могу я в одном иске как то это совместить? Буду признателен.

Раздел: Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка с застройщика

Очень прошу помочь разобраться. Хочу расторгнуть договор ДДУ с застройщиком. Инициатива исходит от меня, но застройщик нарушил срок передачи. Просрочка более чем существенная. Как выгоднее поступить? Сначала взыскать неустойку по 214 ФЗ, а потом расторгнуть договор или как при расторжении я итак могу неустойку получить. И как со штрафом быть в 50%? В случае расторжения договора штраф возможно получить?Спасибо за ответ!

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по 214 фз

В ДДУ очень странно указаны сроки. Звучит что то вроде – в течении трех месяцев с момента ввода в эксплуатацию. В соответствии с 214 ФЗ, должны быть конкретно прописаны. На словах сроки которые нам заявляли продавцы, давно прошли и главное даже нет понимания когда это закончится. Рассчитывать на получение неустойки согласно ФЗ 214 приходится или нет?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по договору долевого участия

Здравствуйте. Покупала квартиру в Доме на Беговой. Просрочка со стороны застройщика составила более трех лет. На тот момент про практику взыскания неустойки ничего не слышала. И как я понимаю ее и не было. Могу ли я сейчас обратится по этому вопросу?

Неустойка по ДДУ Перово

Неустойка по договору долевого участия

Будьте добры, объясните, сколько в среднем по времени длиться судебный процесс взыскания неустойки по 214 ФЗ. На сколько максимум его может затянуть застройщик?

Неустойка по ДДУ Перово

Убытки при взыскании неустойки по ДДУ

Подскажите, какие убытки можно заявлять при подаче иска о неустойке? Что подпадает под данную категорию?

Неустойка по ДДУ Перово

Открыть Список всех адресов

Авиамоторная Автозаводская Академическая Александровский сад Алексеевская Алма-Атинская Алтуфьево Аннино Арбатская Аэропорт Бабушкинская Багратионовская Баррикадная Бауманская Беговая Белорусская Беляево Бибирево Библиотека имени Ленина Борисово Боровицкая Ботанический сад Братиславская Бульвар адмирала Ушакова Бульвар Дмитрия Донского Бульвар Рокоссовского Бунинская аллея Варшавская ВДНХ Владыкино Водный стадион Войковская Волгоградский проспект Волжская Волоколамская Воробьевы горы Выставочная Выхино Деловой центр Динамо Дмитровская Добрынинская Домодедовская Достоевская Дубровка Жулебино Зябликово Измайловская Калужская Кантемировская Каховская Каширская Киевская Китай-город Кожуховская Коломенская Комсомольская Коньково Красногвардейская Краснопресненская Красносельская Красные ворота Крестьянская застава Кропоткинская Крылатское Кузнецкий мост Кузьминки Кунцевская Курская Кутузовская Ленинский проспект Лермонтовский проспект Лубянка Люблино Марксистская Марьина роща Марьино Маяковская Медведково Международная Менделеевская Митино Молодежная Выставочный центр Телецентр Улица Академика Королева Улица Милашенкова Улица Сергея Эйзенштейна Мякинино Нагатинская Нагорная Нахимовский проспект Новогиреево Новокосино Новокузнецкая Новослободская Новоясеневская Новые Черемушки Октябрьская Октябрьское поле Орехово Отрадное Охотный ряд Павелецкая Парк культуры Парк Победы Партизанская Первомайская Перово Петровско-Разумовская Печатники Пионерская Планерная Площадь Ильича Площадь Революции Полежаевская Полянка Пражская Преображенская площадь Пролетарская Проспект Вернадского Проспект Мира Профсоюзная Пушкинская Пятницкое шоссе Речной вокзал Рижская Римская Рязанский проспект Савеловская Свиблово Севастопольская Семеновская Серпуховская Славянский бульвар Смоленская Сокол Сокольники Спартак Спортивная Сретенский бульвар Строгино Студенческая

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание неустойки с застройщика. Как подать иск?

После взыскания денежных средств с застройщика, мы переводим средства дольщикам. Арбитражная судебная практика взыскания неустойки по ДДУ.