Гражданский кодекс в действующей редакции. В случае если отделимые, а также неотделимые улучшение были осуществлены за счет отчислений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что это такое?

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

1. Улучшения арендованной вещи — это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.

Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние — на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые — передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.

3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).

Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2018 N 309-ЭС18-906 по делу N А60-61738/2016

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе двусторонний акт от 06.09.2016 N 27 на сумму 318 600 рублей и акт от 15.08.2016 N 16 на сумму 1 706 875 рублей, подписанный истцом в одностороннем порядке, в отсутствие своевременных возражений, предъявленных в сроки и порядке, предусмотренных пунктом 2.2.9 договора, руководствуясь положениями статей 309, 623, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали доказанными факт оказания услуг, а также их объем и стоимость и с учетом возмездных правоотношений сторон, в отсутствие доказательств оплаты оказанных по договору услуг, удовлетворили требование о взыскании задолженности в определенном договором размере и пени.

Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2018 N 310-ЭС16-19881 по делу N А84-130/2016

Руководствуясь положениями статей 22, 216, 623, 625 Гражданского кодекса Украины, правовой позицией, изложенной в информационном письме Верховного Суда Украины от 17.05.2005 N 3.2-2005, статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении требования о взыскании задолженности в полном объеме, а инфляционных убытков и 3% годовых — частично ввиду перерасчета периода просрочки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных судом на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во взыскании пеней и убытков в виде упущенной выгоды судом апелляционной инстанции отказано, поскольку между сторонами отсутствовало соглашение о размере пени, а расчет пеней, начисленных истцом, не соответствуют нормам статьи 549, 611 Гражданского кодекса Украины, статье 232 Хозяйственного кодекса Украины, а также Закону Украины «Об ответственности». Совокупность условий, необходимых для возложения на ответчика обязанности по уплате убытков, судом не установлена.

Определение Верховного Суда РФ от 16.11.2018 N 307-ЭС18-18336 по делу N А56-46473/2016

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды, руководствуясь положениями статьи 623 ГК РФ, исходили из отсутствия согласования обществом «СФЕРА» с обществом «Лига-Центр» проведения работ по улучшению помещения. Также суды не усмотрели оснований для взыскания с общества «Лига-Центр» полученных по договору платежей, приняв во внимание нарушение обществом «СФЕРА» возложенных именно на него условиями договора обязательств по государственной регистрации договора аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 306-ЭС18-23057 по делу N А55-18272/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А55-16754/2017, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2019 N 306-ЭС18-23357 по делу N А65-4836/2018

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 10, 15, 166, 168, 178, 181, 199, 309, 310, 611, 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дел N А65-12289/2016, А65-21518/2016 не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2019 N 305-ЭС19-16869 по делу N А40-188531/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статей 71, 82, 86 АПК РФ представленные в материалы дела, приняв во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 404, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пунктах 12, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества в пользу истцов 7 321 396 руб. 43 коп. и 166 395 руб. убытков.

Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 303-ЭС19-18189 по делу N А59-731/2017

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 401, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А59-5513/2015, согласно которым Мясоеденковым А.М. (арендодатель) нарушен порядок досрочного расторжения договора аренды от 28.02.2015, в связи с чем Разуваев А.В. (арендатор) был лишен возможности использовать арендованное имущество ввиду его передачи арендодателем другому лицу, пришли к выводу об обоснованности иска в части требований о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода арендатора от сдачи спорного имущества в субаренду) и реального ущерба, причиненного незаконным расторжением договора аренды, указав на отсутствие оснований для возмещения истцу понесенных им затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества ввиду того, что арендатор (истец) в нарушение условий договора от 28.02.2015 использовал спорное имущество не по целевому назначению в качестве склада, а самовольно без согласия ответчика переоборудовал помещение под автомойку.

Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2019 N 310-ЭС19-20221 по делу N А68-3519/2018

Судебные инстанции верно исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2019 N 309-ЭС19-22091 по делу N А07-36367/2017

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества «Агентство «Башоценка» N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-24162 по делу N А14-16396/2017

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили по правилам статей 69, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 10, 303, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняли во внимание вступившие в законную силу судебные акты от 18.04.2011 по делу N 2-282/11, от 13.08.2012 по делу N 2-507/12, от 18.09.2014 по делу N 2-3617/13, от 04.03.2014 N 2-37/14 от 27.02.2014, от 15.06.2018 по делу N А14-17650/2015 и исходили из следующего: оснований для признания предпринимателя добросовестным приобретателем принадлежащего публичному образованию нежилого встроенного помещения не имеется, поэтому требование истца о возмещении произведенных на улучшение имущества затрат, на которое вправе претендовать добросовестный владелец, не может быть удовлетворено; предприниматель не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих, что затраты, которые он понес, были необходимы для улучшения спорного помещения и без которых помещение не могло бы быть использовано по назначению.

Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2018 N 309-ЭС17-20957 по делу N А60-720/2017

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 195, 200, 203, 206, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с Администрации истребуемой суммы ввиду пропуска Обществом срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

Статья Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная вреда для нанятого имущества или нет (отделимые и неотделимые улучшения).

Гражданский кодекс Российской Федерации : Статья 623

Комментарий к приказу Фонда государственного имущества Украины
от 03.10.2006 г. № 1523 “Об утверждении Порядка предоставления арендатору
согласия арендодателя государственного имущества на осуществление
неотделимых улучшений арендованного государственного имущества”
(зарегистрирован в Минюсте Украины 18.10.2006 г. за № 1123/12997)

Улучшение арендатором имущества, собственником которого является государство, то и дело становится предметом судебных разбирательств.

Одна из главных проблем состоит в том, что стороны не могут договориться о сумме возмещения за произведенные арендатором улучшения. Конечно, Гражданский кодекс Украины в ст. 778 четко указывает, что наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя. Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” (далее — Закон) в ст. 23 тоже указывает, что арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества.

При этом статья 27 Закона указывает, что арендатор вправе оставить за собой произведенные им за счет собственных средств улучшения, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда (аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 778 ГК). Так что с отделимыми улучшениями проблем обычно не бывает.

А вот неотделимые улучшения часто вызывают споры, даже если они осуществлены с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений по нормам абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закона должна быть компенсирована арендодателем в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, если иное не определено договором аренды.

Договорами же аренды госимущества, как правило, возможность компенсации предусматривается — ведь такие договоры составляются на основе Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774.

В Типовом договоре (п. 6.3) зафиксировано право арендатора с разрешения арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, в результате которых повышается его стоимость. При этом п. 7.4 Типового договора обязует арендодателя возместить арендатору стоимость сделанных последним неотделимых улучшений, опять же при наличии разрешения арендодателя и в пределах суммы увеличения стоимости арендованного имущества. Исключение из этого правила предусмотрено лишь для случаев, когда неотделимые улучшения не повышают стоимость имущества.* Но доказать это арендодатель обязан в судебном порядке, что обычно бывает непросто.

Поэтому госарендодатели хватаются за любую возможность отказаться от возмещения арендатору понесенных им расходов. Один из путей для этого — заявить, что произведенные арендатором расходы не были, дескать, согласованы с арендодателем.

До сих пор это удавалось собственникам имущества далеко не во всех случаях — ведь установленного законом порядка согласования не существовало, а в соответствии с ч. 1 ст. 207 Гражданского кодекса сделка считается совершенной, причем в письменной форме, даже в том случае, когда ее содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, а также когда воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи.

Фактически ГК никак не ограничивает стороны в способах фиксации сделки. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев у арендатора отыскивались документы, которые прямо или косвенно подтверждали согласие арендодателя на улучшение имущества или, по крайней мере, тот факт, что арендодатель о грядущем улучшении был осведомлен и своих возражений не заявил.

Теперь же Фонд госимущества ликвидировал имевшийся пробел в законодательстве и официально установил порядок согласования. Арендатору для осуществления улучшений еще до начала работ придется подготовить пакет документов:

— описание предусмотренных улучшений и смету расходов на их проведение;

— информацию о целесообразности осуществления улучшений;

— предписания органов пожарного надзора, охраны труда;

— справку балансодержателя о стоимости объекта аренды по данным бухгалтерского учета на начало текущего года.

— в ряде случаев — заверенную копию проектно-сметной документации.

Все это вместе с соответствующим заявлением представляется арендодателю, который принимает решение о своем согласии или несогласии с представленными предложениями.

Как видите, у арендаторов госимущества головной боли прибавится, а арендодатели смогут обезопасить себя от проигрышей в суде.

Напомним, что действие Порядка распространяется исключительно на договоры аренды государственного имущества. Не исключено, впрочем, что и многие органы местного самоуправления, ориентируясь на данный законодательный акт, издадут собственные порядки согласования, применяемые для аренды имущества коммунальной собственности.

Что касается имущества частной собственности, то для него никаких существенных ограничений в процедуре согласования, кроме тех, что установлены

Гражданским и Хозяйственным кодексами, по-прежнему не существует. Тем не менее мы рекомендуем во избежание каких-либо проблем оформлять согласие арендодателя на улучшение объекта аренды аналогичным образом и в случае аренды частного имущества. Во-первых, процедура, предложенная ФГИ, по-настоящему позволяет заранее устранить большую часть возможных недоразумений между сторонами договора. Во-вторых, любой судья, рассматривая подобный спор, наверняка проникнется гораздо большим уважением к той стороне, которая подтвердит свою позицию не какими-то там “косвенными” бумажками, а целым пакетом согласовательных документов, оформленным по аналогии с официальным Порядком. Наконец, в-третьих, любые претензии налоговиков и других контролирующих органов к вашим хозяйственным операциям лучше всего пресекать путем особо строгого отношения к оформлению документации.

Но все это, повторим, для “негосов” необязательно. Так что если вы не опасаетесь конфликтов с арендатором (арендодателем) или контролирующими органами, можете по-прежнему согласовывать вопросы улучшения имущества теми способами, которые для вас более привычны.

__________

* Кстати, в официально обнародованном тексте Типового договора — явная опечатка: в этой фразе пропущено “не”.

Елена Кравченко,
юрист

Газета “Фортекс”, № 44/2006 (№ 200), от 24.10.2006 г.

^ Наверх

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 8.2. Приобретение права собственности

Исходя из этого законопроектом предлагается п. 1 ст. 11 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации изложить в новой редакции, указав.

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества

Чтобы не проиграть в суде, лучше обращаться к юристу. Он поможет собрать доказательства, грамотно составит исковое заявление, сопроводит до вынесения решения.

Как ведется учет неотделимых улучшений

Юридические лица — арендаторы и арендодатели — обязаны вести учет неотделимых улучшений. Собственники недвижимости должны помнить, что:

🔸 По НК РФ, учитывать нужно амортизируемое имущество со сроком полезного использования более года, стоимостью более 20 000 рублей, оплаченное собственником.

🔸 После выплаты компенсации арендодатель имеет право увеличить размер амортизации.

🔸 После произведения неотделимых улучшений вырастает стоимость объекта.

Арендаторы могут учитывать неотделимые улучшения в качестве расходов при расчете налога на прибыль, если собственник недвижимости дал свое согласие на внесение изменений. Нужно помнить, что:

🔹 Учитывать расходы можно при расчете налога на прибыль, если была выплачена компенсация.

🔹 Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

🔹 Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем окончания работ по неотделимому улучшению. В этом случае дата фиксируется актом приема-передачи.

🔹 Если за весь период аренды амортизация не покрыла расходы на улучшения, оставшаяся некомпенсированной сумма переходит в статус убытков — то есть остается неучтенной — и не учитывается при налогообложении.

🔹 При продлении договора аренды можно сохранить амортизацию.

В бухгалтерском учете нужно отражать неотделимые улучшения, если они соответствуют ряду требований, а именно:

📝 объект будет использоваться компанией длительное время, точнее — не меньше 12 месяцев;

📝 неотделимые улучшения объекта используются для нужд, которые потом подразумевают получение оплаты;

📝 в объем целей компании не входит последующая перепродажа объектов с неотделимыми улучшениями;

📝 в дальнейшей перспективе объект может принести доход.

Составление договора с учетом возможных неотделимых улучшений

Чтобы избежать ненужных споров, разбирательств и судебных тяжб, лучше заранее прописать в договоре возможность неотделимых улучшений и обязанность арендодателя компенсировать их. Многие прибегают к универсальной формулировке — пишут в основном договоре аренды, что собственник заранее согласен на любые виды капитальных преобразований, и арендатору не нужно каждый раз согласовывать неотделимые улучшения. Такое решение лучше не использовать, потому что в случае возникновения спора она будет ненадежной.

Лучше составлять дополнительное соглашение к договору аренды при каждом произведении капитальных преобразований. В нем нужно указать:

📋 Согласие арендодателя с работами, которые будут проведены в арендуемом помещении.

📋 Объем и тип неотделимых улучшений — перечислите, что собираетесь изменить.

📋 Стоимость капитального преобразования — можете посчитать ее примерно, указав, что сумма неточная, или указать точную сумму на основании сметы.

📋 Обязанность компенсировать расходы, сроки и способ выплаты компенсации.

Дополнительное соглашение покажет, что собственник знал о проведении неотделимых улучшений, был согласен с ними и обязуется выплатить компенсацию в дальнейшем.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Финансовые сделки: изменения Гражданского кодекса РФ

имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Изменения ИС «§» в Гражданский кодекс.