с иностранных доходов граждан, а также переуступки прав требования. О том, как избежать двойного налогообложения и уменьшить.

Переуступка квартиры — что это

22.09.2017

 Квартиры по переуступке Тема покупки жилья всегда была актуальна для общества. В зависимости от возможностей и предпочтений каждый сам решает каким способом приобрести жилье. Рынок предлагает разные условия приобретения собственных апартаментов (ипотека, кредит и т. д.), однако все большую популярность в последнее время набирает такой способ как переуступка прав требования.Переуступка прав требования (цессия) Сделка по передаче прав инвестором, на основании ранее заключенного договора с застройщиком, третьему лицу называется переуступкой прав требования или цессия. Преимущества и недостатки покупки квартиры по переуступке прав требования Для продавца (цедента), который собирается уступить свои права, такая сделка выгодна своей скоростью.

Поскольку жизненные обстоятельства бывают разными (переезд в другой город, раздел имущества и т. д.), многие люди стремятся поскорее продать свою «будущую» недвижимость.

Как известно перепродать недостроенный объект нельзя, поэтому можно только ждать завершения строительства или же переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Но нужно помнить, что в этом случае продавец несет убытки в материальном плане.

Квартиру, после завершения строительства и оформления всех прав, можно продать по более высокой цене. Для покупателя такая сделка напротив экономически более выгодна, но имеет и свои недостатки. Например невозможность просмотра квартиры и выявлениях объективных недостатков, если объект приобретается на ранних стадиях строительства. Многие эксперты считают переуступку наиболее безопасным способом приобретения жилья на первичном рынке, при условии честности намерений продавца и добросовестности застройщика. Поэтому стоит заранее задуматься о возможных «подводных камнях» такого рода сделки. Основные риски (подводные камни) при приобретении жилья по переуступке прав требования : Обанкрочивание застройщика Приобретение «долгостроя»

Несоответствие фактической постройки плановым нормативам Двойная переуступка прав требования. Признание договора уступки недействительным. Стоит также учесть, что каждая сделка индивидуальна, а это означает возможность наступления дополнительных рисков. Например, недолжностное уведомление застройщика о переуступке впоследствии может привести к невозможности взыскания убытков или неустойки. Порядок покупки жилья в новостройке: на что обратить внимание. Существует определенный порядок «безопасного» приобретения жилья по договору цессии. Поскольку продавец жилья не может гарантировать сроки сдачи и качество будущей квартиры, внимание необходимо сосредоточить на застройщике.

1. Первое, что необходимо сделать — определиться с компанией застройщиком. На что обратить внимание:

1. Ценовая политика. Слишком высокие цены не гарантируют качество построек, а низкие могут свидетельствовать о проблемах со соками сдачи объекта или мошенничестве.

2. Отзывы и мнения. Стоит ознакомиться с отзывами о выбранной компании. У добросовестного застройщика обязательно будут иметься в арсенале как положительные, так и отрицательные отзывы. Если компания имеет только положительные мнения, есть вероятность того, что это «проплаченный» рекламный ход.

3. Документы. У добросовестного застройщика в наличии обязательно должен быть пакет документов, содержащий учредительный документ и устав компании, свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и т. д. . 2. После выбора застройщика, необходимо осмотреть местность, на которой расположена новостройка. На что обратить внимание:

1. Инфраструктура. Обычно серьезные и опытные компании застройщики имеют объекты строительства в развитых и развивающихся районах города.

2. Район города. Обратите внимание на удаленность от центра, насколько этот район перспективен для вашего будущего проживания в нем.

3. Далее необходимо посетить офис застройщика и уведомить его о продаже квартиры по цессии На что обратить внимание: 1. Согласие застройщика выступить третьей стороной. Если застройщик в заключаемом договоре выступает в качестве третей стороны, то такие риски покупателя как приобретение заложенного имущества или двойная переуступка сводятся к минимуму. 2. Согласие на продажу квартиры.

Свое согласие на проведение сделки застройщик должен предоставить в письменном виде. Некоторые компании взимают со сторон сделки за такое разрешение комиссию в размере от 1 до 5 % от стоимости объекта.

3. Справка об отсутствии долга перед застройщиком. При заключении договора цессии обязательно у застройщика необходимо запросить справку, в которой было бы указано, что обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

4. После того, как ключевые моменты будут решены, можно подходить к подписанию договора. На что обратить внимание: Содержательность договора. В договоре должны быть прописаны все важнейшие детали и условия, на которых происходит сделка. Нотариальное заверение. Договор цессии необходимо заверить нотариально. Это будет дополнительной проверкой на наличие прав распоряжаться объектом у продавца.

После заключения сделки, цедент больше не имеет никаких прав на будущую квартиру. Цессионарию остается лишь дождаться момента сдачи объекта в эксплуатацию. При этом у нового владельца есть право не принимать квартиру при обнаружении дефектов, до тех пор пока фирма застройщик их не устранит. Заключительным этапом приобретения нового жилья в собственность является подача пакета документов в Росреестр.  

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ЧТО НАДО ЗНАТЬ? Записки агента

сделкам разным лицам – так называемая двойная уступка. 14 дополнение, согласно которому уступка требования может быть 8 предложение о защите добросовестного приобретателя права требования.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Переуступка прав требования по ДДУ

Бесплатная Горячая Линия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Такой договор еще называют договором цессии. На практике случается, что в отношении одного права требования заключено несколько договоров уступки. Поговорим о некоторых конфликтах, возникающих в связи с наличием нескольких таких договоров.

Причины возникновения споров

Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования, заключенных цедентом с различными цессионариями, чревато возникновением судебных споров.

Большинство таких споров образуют две категории судебных дел.

Первая категория связана с тем, что наличие нескольких договоров уступки одного права требования не может удовлетворять всех лиц, заключивших эти договоры, и участники правоотношений по уступке права требования предъявляют в суд требование о признании одного из договоров недействительным.

Вторая категория споров вызвана необходимостью осуществления процессуального правопреемства, поскольку при заключении договора цессии происходит смена кредитора в материальном правоотношении, и если в отношении уступленного долга возбуждено судебное дело, то необходимо также провести замену стороны и в процессуальном правоотношении. По таким делам суду необходимо сделать выбор в пользу одного из лиц, в пользу которого уступлены права требования, и обоснованно отказать в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве другого лица.

Причины, по которым имеется несколько договоров цессии в отношении одного и того же долга, могут быть различными. Иногда цедент намеренно заключает несколько договоров, например для того, чтобы несколько раз получить денежные средства за уступаемые права требования, или в ситуации, когда цедент передумал уступать права требования, но договор уже заключен, и поэтому цедент заключает второй договор цессии с подконтрольным ему лицом.

Возможно также, что имеет место неосведомленность должностных лиц цедента о наличии уже заключенного договора цессии, например, когда при смене руководителя организации предыдущий руководитель не передал новому руководителю документы и информацию.

Недействительность одного из договоров

Иск о признании одного из договоров уступки права требования недействительным в зависимости от добросовестности истца может являться как способом защиты гражданских прав, прямо предусмотренным в ст. 12 ГК РФ, так и одновременно одним из способов недобросовестного поведения истца. Истцом может выступать как цедент, так и один из цессионариев.

Ситуация с защитой гражданских прав имеет место, когда истец добросовестно полагает, что оспариваемый им договор уступки прав требования заключен с нарушением законодательства, в силу чего является недействительным. Как правило, основанием исковых требований по таким делам является невозможность заключения договора цессии в отношении права требования, которое на дату заключения оспариваемого договора уже было уступлено и у цедента отсутствовало.

Иначе обстоят дела, когда обращение с требованием о признании одного из договоров уступки недействительным вызвано недобросовестными намерениями — с целью не допустить замены кредитора в материальном правоотношении на лицо, которое действовало при заключении договора уступки добросовестно. При этом, как правило, истец ссылается на наличие договора цессии, заключенного ранее оспариваемого договора. Фактически этот договор мог быть подписан как после заключения договора добросовестным цессионарием с целью воспрепятствования смене кредитора, так и до или одновременно — если цедент предвидел свои дальнейшие действия по оспариванию другого договора уступки, заключенного с ним добросовестным лицом.

Независимо от того, кем оспаривается договор уступки права требования по мотиву наличия другого договора уступки того же права требования, в судебной практике выработана однозначная позиция по данному вопросу. Согласно п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120, из положений ст. 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.

Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право. Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования». Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки <1>.
———————————
<1> Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика. 2001. Специальный выпуск «Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)».

Таким образом, и практика арбитражных судов, и теория признают, что требование, которое ранее уже было уступлено, по отношению к последующей уступке этого же требования является недействительным в связи с тем, что цедент уже не имеет права на распоряжение данным требованием, однако на действительность соглашения об уступке это не влияет.

В отличие от арбитражных судов суды общей юрисдикции не всегда применяют п. 1 указанного Обзора, и имеются случаи, когда суды признают второй договор цессии недействительным по мотиву того, что по ранее заключенному договору цессии право требования уже было уступлено.

Примером может служить решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 30.01.2013 по делу N 2-260/2013. И хотя Апелляционным определением Верховного суда Удмуртской Республики (ВС УР) от 29.04.2013 по делу N 33-1272 решение суда первой инстанции было отменено, основанием для отмены послужило лишь преюдициальное обстоятельство — решением арбитражного суда на момент рассмотрения дела в ВС УР было уже отказано в признании данного договора недействительным.

Сложности правопреемства

Трудность заключается в том, что, как уже указывалось выше, все заключенные в отношении одного и того же права требования договоры цессии являются действительными (если, конечно, нет иных оснований недействительности) и суду надлежит сделать обоснованный выбор в пользу одного из них и решить, кто является надлежащим собственником прав требования. Задача добросовестной стороны в таком деле — помочь суду принять правильное решение.

Недавно Президиум ВАС РФ принял Постановление от 11.06.2013 N 18431/12 (опубликовано на сайте ВАС РФ 26.10.2013), в котором дал четкий ориентир для рассмотрения подобных дел. Президиум указал, что, поскольку вопрос приоритета цессии при заключении нескольких соглашений об уступке одного и того же права (требования) законодательно не решен, в данном случае применима аналогия закона. По аналогии закона ВАС РФ применил ст. 398 ГК РФ. Применительно к цессии приоритет при заключении нескольких соглашений об уступке в отношении одного и того же права (требования) может определяться на основании уведомления должника о состоявшейся уступке, а также обращения в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве. То есть, кто из цессионариев первым уведомил должника об уступке, в пользу того и следует разрешать спор о процессуальном правопреемстве.

Данная позиция не является новеллой и ранее уже имела место в юридической литературе. Направление должнику письменного уведомления об уступке многие юристы расценивают как способ принятия права требования <2>.
———————————
<2> Колесников О.А. О моменте перехода обязательственных прав на основании сделки // Арбитражная практика. 2001. Специальный выпуск «Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)».

И. Новицкий считал, что если цедент еще раз уступит право, то преимуществом должен пользоваться тот кредитор, которому право уступлено раньше, поскольку, договариваясь со вторым лицом, кредитор распоряжается уже не принадлежащим ему правом. Однако, если последовательность передачи одним и тем же кредитором своего права двум или нескольким лицам установить нельзя, придется отдать предпочтение тому кредитору, в отношении которого уведомление сделано раньше <3>.
———————————
<3> Новицкий И.Б., Лунц Б.А. Общее учение об обязательстве. М.: Госюриздат, 1950.

Личный опыт

Уведомление должника о состоявшейся уступке права требования не является единственным обстоятельством, которое влияет на принятие судом решения о том, кому из цессионариев отдать предпочтение. На примере дела, в котором мы представляли добросовестного цессионария, рассмотрим, какие еще обстоятельства учитывают суды (решение Арбитражного суда Пермского края от 23.09.2013, Определение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 N 17АП-808/2011-ГК по делу N А50-9433/2010).

Указанное дело было делом о несостоятельности (банкротстве), и процессуальное правопреемство осуществлялось в форме замены кредитора в реестре требований кредиторов должника.

Лицо, являющееся цессионарием по договору уступки прав требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, обратилось в арбитражный суд с заявлением о замене кредитора в реестре. Назовем это лицо «первый цессионарий».

В ходе рассмотрения данного заявления в суд поступило аналогичное заявление от другого цессионария. Назовем его «второй цессионарий». Второй цессионарий в качестве обоснования заявления представил суду договоры цессии с более ранней датой заключения. Между первым и вторым цессионарием возник спор по поводу того, чье заявление о замене кредитора подлежит удовлетворению.

Второй цессионарий, а также цедент обратились в различные суды с требованием о признании недействительными договоров уступки прав требований, заключенных цедентом и вторым цессионарием. В удовлетворении всех указанных исков было отказано со ссылкой на приведенное выше информационное письмо Президиума ВАС РФ N 120.

После длительного рассмотрения заявлений суд удовлетворил заявление о замене кредитора, с которым обратился первый цессионарий.

Суд принял во внимание последовательность действий противоположной стороны в процессе. В частности, изначально цедент, занявший позицию второго цессионария, сообщал о том, что договор цессии с первым цессионарием не подписывался и является подложным. Цедент заявил о фальсификации доказательства. После того как проведенная экспертиза подтвердила подлинность договора, в суд поступило заявление от второго цессионария, а цедент однозначно дал понять, что договоры цессии им все-таки подписывались.

Также суд учел наличие протокола общего собрания участников цедента, которым одобрено заключение договора уступки с первым цессионарием.

При рассмотрении указанного дела было обращено внимание суда на наличие аналогичных споров со схожими обстоятельствами дела с участием цедента, систематическую подачу цедентом заявлений о фальсификации доказательств, обоснованность которых при проверке, в том числе путем проведения экспертизы, не подтверждается. Указанные обстоятельства, безусловно, отразились на формировании общего мнения судьи о данном участнике спора.

В деле, в котором конкурируют несколько аналогичных договоров, для того чтобы отдать предпочтение одному из договоров, необходимым условием является проверка его реальности, то есть нужно выяснить, не является ли один из договоров мнимой сделкой. Вопрос о конкретных признаках мнимых сделок мы не будем рассматривать, остановимся лишь на том, что необходимо тщательно проверить все договоры уступки на предмет их мнимости. В частности, в приведенном деле суд учел отсутствие доказательств реальной оплаты прав требования вторым цессионарием.

Цессионарию, чей договор уступки прав требований датирован более поздней датой, в процессе необходимо занимать более активную позицию — заявлять ходатайства об истребовании доказательств, о допросе свидетелей, собирать материалы о второй стороне, в частности изучать судебные дела, участником которых данная сторона является.

Необходимость активных действий продиктована наличием у суда формальных оснований удовлетворить то заявление о процессуальном правопреемстве, которое основано на договоре цессии с более ранней датой заключения, и суд займет позицию другой стороны лишь в том случае, если ее представитель сможет убедить в этом суд (если по каким-либо причинам отсутствует уведомление должника о состоявшейся уступке требования).

Из всего изложенного можно сделать несколько выводов.

Незамедлительное уведомление должника об уступке требования является очень важной составляющей сделки по уступке права требования и представляет собой исполнение договора цессии. Не уведомив своевременно должника об изменении кредитора, можно полностью утратить возможность взыскания задолженности, поэтому цессионарию целесообразно самому незамедлительно уведомить должника об уступке.

Если установить истинного кредитора в ситуации с несколькими договорами цессии при помощи уведомления должника затруднительно (уведомлений нет, уведомления совершены в одно время и т.д.), то необходимо тщательно исследовать иные доказательства по делу и поведение сторон.

Автор: С. Шайхутдинов

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ОСОБЕННОСТИ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ. РАЗЛИЧИЯ МАТЕРИАЛЬНОГО И ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ПРАВОПРЕЕМСТВА.

Уступка права требования (цессия) простыми словами. Когда в коммерческих или частных сделках между юридическим и физическим.

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Когда в коммерческих или частных сделках между юридическим и физическим лицом, между организациями или гражданами, одна из сторон сделки не имеет возможности исполнить свои обязательства по заключённому договору, возникает долг. Причём сторона-кредитор неспособна самостоятельно взыскать образовавшуюся задолженность. Вариант решения проблемы с покрытием долга — договор цессии, который заключает неудовлетворённый кредитор с третьим лицом. Рассмотрим, что представляет собой цессия.

Гражданский кодекс России определяет цессию, как уступку права требования долга одним лицом другому. Согласие должника не требуется, кроме долгов по обязательствам, в которых важное значение для должника имеет личность кредитора. Распространённость приобрели договоры уступки прав в кредитно-банковской сфере. Чаще всего передают долги, нереальные к получению. Взыскивать их самостоятельно банку невыгодно, и положительное решение суда не даёт гарантии действительного получения денег. Реализация таких долгов по низкой цене гарантирует возмещение части понесённых расходов и убытков. Поэтому операции переуступки приобретают всё большую популярность среди населения.

Цель цессии

Суть этой операции состоит в смене стороны обязательства. Иными словами, кредитор (цедент) уступает третьему лицу (цессионарию) право требовать долг у должника, который будет погашать просроченную задолженность цессионарию. Кредитор уведомляет должника в обязательном порядке о состоявшейся уступке. Если уведомления нет, то должник имеет право производить выплаты старому кредитору, и ответственности за частичную или полную неоплату должник нести не будет. А также кредитор, имеющий собственные обязательства, может погасить их, путём передачи своему кредитору право требования к кому-то.

Ограничения цессии

Закон накладывает запрет на передачу обязательства в случаях, когда оно неразрывно связано с личностью должника. Нельзя передавать:

• Долг по алиментам.

• Возмещение морального вреда.

• Выплаты при разводе.

• Компенсация за причинённый вред здоровью человека или жизни.

Долг по исполнительному листу передается только после обращения в суд с договором о процессуальном правопреемстве и получения соответствующего определения суда.

Форма цессии

Основой договора уступки служит документ, подтверждающий передаваемую задолженность. Цессия обязательно заключается в той же форме, в какой было первоначальное соглашение, из которого вытекает долг. При заключении нужно иметь пакет документов, связанных с долговыми обязательствами:

• Договор, соглашение.

• Акты сверки.

• Приходно-расходные документы.

• Платёжные документы.

Если передаётся право на получение с выплат по кредиту, будут необходимы:

• Кредитный договор.

• Выписки по счёту.

• Справка из банка о выплате процентов и суммы основного долга.

• График погашения кредита.

• Квитанции или платёжные поручения.

Виды цессии

• Трёхстороннее соглашение, оформленное и подписанное между цедентом, цессионарием и должником. Подпись должника означает, что он уведомлен, и не нужно посылать ему отдельное сообщение о проведённой переуступке.

• Возмездная и безвозмездная уступка. Когда заведомо известно, что должник не в состоянии платить и денег у него нет, кредитор продаёт долг дешевле, чем сумма уступаемого долга и надеется возместить хотя бы часть своих убытков. В другом варианте кредитор оформляет передачу обязательства платёжеспособного должника своему взыскателю, и таким путём погашает собственные долги. А также операцию уступки проделывают ради извлечения прибыли за счёт перепродажи долга по выгодной цене.

Цессия в недвижимости

По закону любые манипуляции с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Поэтому все соглашения по недвижимости, в том числе уступки прав, обязательно оформляются через Росреестр.

Уступка долга по поставкам

Какие-то специальные нормы отсутствуют, но учитывая условия, применяемые для договоров купли-продажи, соглашение об уступке должно содержать аналогичную информацию. Кроме того, в текст соглашения надо включить ссылку на первоначальный договор, из которого вытекает передаваемое обязательство. Если цессия возмездная, обязательно надо установить порядок расчёта цессионария с цедентом. Безусловно, в договоре уступки необходимо предусмотреть события и случаи, которые повлекут начисление штрафов, пени. Ещё надо прописать, порядок решения споров и указать, в каком суде они рассматриваются.

Цессия в сфере страхования

В этой области уступка — распространённый тип сделок, порядок и условия и которых регламентируются законами. Это называется перестрахованием.

Цессия по договорам строительного подряда

В таких случаях обязательно наличие согласия подрядчика на проведение уступки, поскольку заказчик передаёт новому кредитору не только свои права, но и обязанности.

Уступка долгов по кредитам

Для передачи и принятия кредитной задолженности цессионарий должен иметь лицензию на работу в сфере кредитования. Отсутствие разрешения влечёт недействительность уступки.

Цессия при банкротстве

Все договоры, подписанные банкротом за три года до начала процедуры, могут оспариваться в суде и признаваться недействительными с применением последствий. Это связано с подозрениями на попытки причинения вреда другим кредиторам и незаконного вывода денег со счетов должника.

Цессия с иностранцем

Когда сделки проводятся при участии нерезидента, в Российском банке оформляют так называемый паспорт сделки. В нём указывают договор, основные условия и сумму сделки. Если уступить задолженность по такому договору, одновременно необходимо открывать новый паспорт сделки.

Риски и недействительность уступки

Сделки, связанные со сменой кредитора и должника в обязательстве, впоследствии могут быть признаны ничтожными. Чтобы этого не случилось, необходимо учитывать предполагаемые риски:

• Уступаемые обязательства имеют персональный характер. Долги, связанные непосредственно с персоной должника, нельзя передавать по договору цессии.

• Цедент не имеет права на уступаемый долг или задолженности на самом деле не существует. В договоре надо сослаться на документы, подтверждающие действительность требования и права цедента.

• Ошибки в оформлении. Документы неправильной формы, представленные не в полном составе или оформленные неверно. Может случиться, что в первоначальном договоре, удостоверяющем наличие обязательства, присутствует прямой запрет на передачу требования кому-то третьему.

• Если уступка совершена на возмездной основе, цессионарий обязательно должен заплатить цеденту за принятое требование. Если уступаемое право не оплачено, возможно отменить через такую уступку.

В заключение стоит отметить несмотря на наличие подводных камней, переуступки активно распространяются в разных направлениях и сферах экономики. С их помощью можно значительно оптимизировать дебиторскую и кредиторскую задолженность, денежные потоки, а также хорошо зарабатывать, перепродавая права по цене более высокой. Хорошо изучив все особенности таких операций, можно уверенно интегрировать их в свой бизнес.

Переуступка прав: особенности сделок: В чем смысл переуступки, как ее оформлять и какие а лишь право требования на него (имущественное право). а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.